رهیافتی برای خروج از بحران مسکن

شکل‌گیری رکود در تولید، آفت‌های مختلف در بخش‌های گوناگون اقتصاد دارد که یکی از آن‌ها، سرریز شدن نقدینگی به سمت بخش‌های غیرمولد است.

مسکن، این روزها در کانون جذب سرمایه‌ها قرار دارد و عوامل مخربی دست‌به‌دست هم داده‌اند تا شاهد اوضاع آشفته این بازار باشیم.

واکنش و حساسیت رئیس قوه قضائیه به رهاشدگی قیمت مسکن و رشد سرسام‌آور نیز نشان می‌دهد که این موضوع، پیامدهای ملی به همراه دارد، همگان باید نسبت به آن نگران باشند و هشدارهای لازم را بدهند.

درهم تنیدگی مشکلات اقتصادی و چالش‌های مسکن، غیرقابل ‌تفکیک‌اند چراکه در حال حاضر، نقدینگی با شتاب بالایی در حال افزایش است.

روزانه به‌طور تقریبی، هزار و 200 میلیارد تومان نقدینگی ایجاد می‌شود و ورود این حجم انبوه از پول‌های سرگردان به بخش‌های مختلف، می‌تواند مشکلات عدیده‌ای را به وجود آورد.

مادامی‌که مشکلات فعلی حل نشوند و تا زمانی که تولید کم‌رمق و بی‌رونق باشد، زمینه برای جذب نقدینگی به بخش‌های مولد فراهم نیست و حل مقطعی و موردی بیماری‌های اقتصاد نیز چاره کار نخواهد بود.

از جهت اقتصادی راهکارهای متنوعی برای خارج کردن ماهیت مسکن از کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی وجود دارد اما مادامی‌که مردم برای حفظ قدرت خرید خود به خرید مسکن یا خودرو و طلا رو می‌آورند، نمی‌توان به متعادل شدن قیمت‌ها امیدوار بود.

در برخی کشورها، قوانین حمایت‌گرانه از مستأجرین آن‌چنان سفت‌وسخت است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صرفه اقتصادی ندارد.

به‌عنوان نمونه در بعضی از کشورهای صنعتی، اجاره‌نامه‌ها فاقد تاریخ پایان هستند و تنها زمانی لغو می‌شوند که صاحب‌خانه بخواهد خود در آن ساکن شود، مشروط بر اینکه خانه دیگری نداشته باشد و مستأجر نیز در تأمین زندگی خود دچار مشکل نشود.

چنین قوانینی موجب می‌شوند تا چرخه تولید با سرعت بیشتری بچرخد، چون اقامت طولانی‌مدت مستأجر باعث از بین رفتن ارزش خانه شده و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند که بجای آوردن اندوخته خود در بخش تولید، چاره‌ای جز ورود به حوزه‌هایی که به اشتغال‌زایی و تولید کمک می‌کند، نداشته باشند.

علی‌القاعده دستگاه‌های اجرایی قادر نیستند که قیمت مسکن و میزان اجاره‌بها را با تعیین عدد و رقم کنترل کنند اما قادرند متمولین و سرمایه‌گذاران را از خریدهای غیرضروری در بخش مسکن و دیگر بخش‌های غیرمولد بر حذر دارند تا تعادل نسبی بر بازار حکم‌فرما شود.

گام نخست در این راستا، اتخاذ سیاست‌های عوارضی است و لازم است با وضع مالیات بر خانه‌های خالی، صاحبان این واحدهای مسکونی برای آوردن سرمایه‌های خود به بخش‌های تولیدی ترغیب شوند.

بر اساس آمار ارائه‌شده، تنها در تهران 500 هزار و در سراسر کشور 2 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و علیرغم اینکه قانونی در این زمینه تصویب‌شده، بیش از چهار سال است که به آن عمل نمی‌شود.

علت آن نیز عدم راه‌اندازی سامانه شناسایی واحدهای مسکونی بدون سکنه است که بنا بود با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی راه‌اندازی شود که هنوز این بستر فراهم نشده است.

بر اساس ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم، واحدهای مسکونی فاقد سکنه در شهرهایی با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان منازل خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره می‌شوند.

حتی اگر استدلال این باشد که به دلیل تورم بالا، دریافت مالیات بر عایدی سرمایه موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود و نمی‌توان بین سودی که صاحب‌خانه‌ها از مسکن دست می‌آورند با تورم موجود تفکیک قائل شد، اما دست‌کم می‌توان مالیات بر نوسازی را افزایش داد تا به‌عنوان مثال، چنانچه فردی قادر است با ساخت یک خانه 100 متری نیاز خود را مرتفع کند، اقدام به ساخت خانه با متراژ بالاتر نکند.

این در حالی است که برای رفع معضل مسکن، نباید منتظر فرو ریختن بهمن بحران ماند. متأسفانه در ادوار مختلف رسم شده تا کارد به استخوان نرسد، فکری برای حل مشکلات نمی‌شود و همین عقب ماندن از روند تحولات، شتاب‌زدگی در ارائه راه حل‌ها را در پی دارد. درمان‌های فوری، دردی از معضلات این بازار را حل نمی‌کند، بلکه باید به فکر چاره اساسی بود.

باید توجه داشت یکی از دلایل افزایش تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ آن است که زیرساخت‌های شهرهای کوچک از قبیل حمل و نقل، اشتغال، امکانات اداری و رفاهی فراهم نیست و نمی‌تواند مانع مهاجرت به سمت کلان‌شهرها شود.

علاوه بر این، افزایش اجاره‌بها و جهش بدون منطق قیمت مسکن دو قشر را راهی حاشیه شهرها کرده است. نخست روستائیان و ساکنان شهرستان‌ها و دوم، کسانی که پس‌اندازی برای خرید یا افزایش اجاره‌بها داشتند اما نتوانستند از پس قیمت‌ها برآیند و به حاشیه‌نشینی مجبور شدند.

این مسئله، افزون بر مسائل اقتصادی، معضلات فرهنگی و تربیتی را هم موجب می‌شود، چراکه سرپرستان خانوار، ساعت‌های طولانی‌تری در خارج از منزل مجبور به کسب درآمد هستند و تراکم جمعیت این مناطق نیز بسترساز وقوع جرم می‌شود.

از سوی دیگر، با توجه به اقبال مردم به بورس، بازار سرمایه می‌تواند به متقاضیان مسکن کمک کند تا از این طریق، قدرت خرید خود را افزایش دهند. همچنین، کسانی که به مسکن به دید سرمایه می‌نگرند، بازار بورس، بهترین مکان برای حفظ ارزش دارایی‌های آنان است چون انواع و اقسام روش‌های افزایش سرمایه در این بازار
موجود است.

و بالاخره اینکه برای حل مشکلات اقتصادی، نمی‌توان به راهکارهای غیراقتصادی متوسل شد زیرا تنها راهی که باعث افزایش درآمد مردم و در نتیجه، فزونی گرفتن قدرت آن‌ها برای خرید خانه می‌شود، سوق دادن نقدینگی‌های فراوان و سرگردان به سمت تولید از رهگذر برداشتن موانع تولید است.

موانع تولید نیز زمانی رفع می‌شوند که سرمایه‌گذاران از صدمات تصمیمات خلق‌الساعه و کارشناسی نشده در امان باشند و احساس امنیت کنند تا حجم اقتصاد به‌موازات آن
افزایش یابد.

انتهای پیام/*

رهیافتی برای خروج از بحران مسکن

نسبیت گرایی فرهنگی

ایدئولوژی سیاسی چیست؟

۱۰ پرسش بی‌پاسخ از دکتر ظریف

مجید رضائیان: محدوديت‌های رسانه‌ای برداشته نشود راه‌ حل معقول و منطقی برای سيستم نخواهد بود